11.08.2021

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna, czym się różnią?

Umowa deweloperska często jest mylona lub stawiana na równi umową przedwstępną.

Należy więc rozwiać te wątpliwości, bo chociaż obie dotyczą kupna/sprzedaży domu, mieszkania, to wynikają z nich inne zobowiązania.

Przede wszystkim decyzja o nabyciu własnych 4 kątów jest związana z dużym ryzykiem i obciążeniem finansowym. Należy więc mieć się na baczności, wydając tak dużą sumę pieniędzy i najlepiej zabezpieczyć się właśnie umową. Żeby była ona ważna, czyli posiadała skutek prawny, musi być podpisana w obecności notariusza.

Czego dotyczą poszczególne umowy?

Umowa deweloperska dotyczy inwestycji takich jak lokale, domy, mieszkania, które jeszcze nie zostały wybudowane, lub są na etapie budowy. Fizycznie w zasadzie jeszcze nie istnieją. Kupujący zobowiązuje się wpłacać na bankowy rachunek powierniczy ustalone kwoty na tę budowę. Na razie nie jest właścicielem, bo obiekt przecież nie istnieje. Deweloper zobowiązuje się lokal wybudować w określonym terminie, a następnie sprzedać go konkretnemu nabywcy. Deweloper ma, dzięki temu, finanse na swoją inwestycję. Jednocześnie nabywca jest chroniony przed utratą wyłożonych pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera.

Umowa przedwstępna natomiast może dotyczyć kupna/ sprzedaży czegokolwiek: samochodu, samolotu, także budynku. W przypadku nieruchomości musi być poświadczona notarialnie, ale w innych przypadkach niekoniecznie. Umowę przedwstępną podpisujemy, gdy chcemy sobie „zarezerwować” obiekt, który chcemy nabyć. Mamy czas na zgromadzenie potrzebnych funduszy, np. w formie kredytu. Właściciel nieruchomości natomiast ma dokument poświadczający chęć zakupu i już nie musi szukać kolejnego nabywcy. Często też ma już na swoim koncie wpłaconą zaliczkę na poczet właściwej transakcji.

Co powinny zawierać konkretne umowy?

Umowa deweloperska to pokaźnych rozmiarów plik. Otrzymujesz ją wcześniej, by mieć czas ją dokładnie przeczytać, skonsultować. Ewentualnie negocjować zapisy.

Powinna zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących inwestycji Podstawowe kwestie to:

  • dane stron podpisujących umowę, data podpisania
  • rozkład pomieszczeń i ich powierzchnia
  • termin rozpoczęcia i zakończenia budowy
  • zakres prac
  • cena
  • termin odbioru technicznego
  • termin podpisania umowy przeniesienia
  • harmonogram wpłat i rodzaj rachunku powierniczego

W przypadku umowy przedwstępnej jest dużo prościej. Wszystkie informacje, jakie powinna zawierać, są dużo prostsze i nie wymagają wcześniejszych konsultacji. Powinny się w niej znaleźć:

  • dane personalne stron
  • data i miejsce podpisania
  • czego dokładnie dotyczy
  • ustalona cena całości
  • kwota zadatku
  • termin zawarcia umowy właściwej

Umowa deweloperska i przedwstępna to dopiero początek.

Żadna z nich nie uczyni cię właścicielem. Obydwie informują, że poważnie chcesz nim zostać.

Po upływie określonego w poprzednich umowach czasu podpisujesz kolejną umowę, w której nabywasz prawo własności z wpisaniem do ksiąg wieczystych. Jest to umowa właściwa kupna /sprzedaży lub tzw. umowa przeniesienia własności w przypadku wcześniejszej umowy deweloperskiej.

Pamiętaj, każdą nawet najzwyklejszą umowę należy przed podpisaniem przeczytać. Zawsze możesz zapytać i poprosić o wyjaśnienia. Jest to ważne, zwłaszcza w przypadku umów dotyczących inwestycji, w których ponosisz duże koszty finansowe.